“先卖后抵”房屋买卖纠纷的救济路径

房屋售出后又被抵押，买受人面临无法过户的困境。救济路径取决于抵押的相对方是否善意，以及合同的履行状态。

问题的结构

“先卖后抵”指出卖人与买受人签订买卖合同后，又将房屋抵押给第三人。买受人虽占有或已付款，但产权过户被抵押权阻断，形成“合同有效、履行不能”的局面。

两条基本路径

其一，向出卖人主张违约责任，包括解除合同、返还已付款项、赔偿损失。这条路径的关键在于证明出卖人的履行不能与过错。

其二，挑战抵押权的效力或实现顺序。若抵押权设立时相对方并非善意，或抵押行为属于恶意串通损害买受人利益，可主张抵押无效；若抵押有效，则需评估代为清偿、涤除抵押的可行性。

签约阶段的预防

涉及二手房交易，尤其是境外主体购房时，应在签约前完成权属核查与抵押查询，并在合同中约定过户期限、抵押解除义务与违约金，必要时办理预告登记。